Internetová poradna » Pronájem realit

Jméno a příjmení:
ID dotazu: 20180038
Sekce dotazů: Pronájem realit
Předmět dotazu (nadpis): Ti, co platí nájem, platí také i fond oprav?
Text dotazu: Ti, co platí nájem, platí také i fond oprav?
Vloženo: 25. prosince 2018, 18:02 hod.
Odpověď na dotaz: Majitel, chce na bytě vydělat (to je jasný) a po nájemci chce, aby uhradil všechny jeho náklady, ALE
dle zákona je tato povinnost (FOND oprav uložena majiteli bytové jednotky, po nájemci může požadovat hrazení příspěvku do fondu oprav, ale musí to být stanoven jako součást nájemného, tedy jedna s položek, ze které se nájemné skládá. Do služeb spojených s užíváním bytu nelze zahrnout fond oprav. Tento náklad hradí pronajímatel z utrženého nájmu. Pokud by FOND oprav majitel zahrnul do záloh na služby vystavujete se poměrně značnému riziku, že ho po vyúčtování bude muset celý vrátit nájemci, jelikož se nejedná o službu spojenou s užíváním bytu. (viz srovnej ust. § 2247 odst. 2 NOZ /nového občanského zákona/, který demonstrativně vymezuje, co se rozumí nezbytnými službami, citace § na konci příspěvku.

Aby odpověď byla zcela jednoznačná uvedu příklad a rozdělím na příklady, aby to bylo jasné:
nájem za byt 11 000,-Kč a plus energie, nebo je někde uváděno v nájemních smlouvách „úhrada za plnění spojená s užíváním bytu“ (což by bylo a je zcela přesnější) 4 500,-Kč

celkem tedy je nájemce povinen hradit měsíčně 15 500,-Kč.

A) Nájem bytu 11 000,-Kč – NENÍ vyúčtovatelná, tedy je pevná částka.

Vždy v nájmu je zahrnuto: FOND oprav, pojištění bytu/domu, daň z nemovitosti (nemyslím pojištění zařízení bytu), vedení účetnictví nebo správa bytu, za správu bytu hrazené správcovské organizaci domu a jeho hrubý zisk před zdaněním.
FOND oprav je v podstatě vytváření rezervy na opravy a údržbu domu. Jako takový by měl být nákladem majitele, který vlastník bytu vynakládá na údržbu a zachování hodnoty svého majetku.

Z toho ZCELA jasně vyplývá, že FOND oprav nemůže být zahrnut v energii viz níže B) a jestli ho platíte v B), tak Vás majitel okrádá a vy se necháte.


B) energie 4 500,-Kč – JE vyúčtovatelná, je tedy zálohová platba

zásadní je, aby přesně bylo definováno, co obsahuje „energie“

Spotřeba energií při pronájmu bytu přímo souvisí s užíváním bytu nájemníkem a měla by být placena přímo nájemníkem.

Některé druhy energií bývají převedeny přímo na nájemníka (elektřina a plyn), ale jiné převádět nelze. Například smlouvu s dodavatelem vody, dálkové ústřední topení nemůže nájemník uzavírat přímo, protože vodárny uzavírají smlouvu o dodávkách vždy jen jednu na celý dům (smlouva je třeba uzavřena s SVJ) a náklady za jednotlivé byty se rozúčtovávají podle měřičů spotřeby v bytě.

V tomto může a mělo by být uvedeno a rozepsáno na jednotlivé položky s uvedením cen jednotlivých záloh (TAKTO to i vyžaduje Úřad práce při žádosti o příspěvek na bydlení) např.:

elektřina a plyn == jestliže tyto dvě položky si bude nájemce hradit sám, uzavře smlouvy s dodavateli elektřiny a plynu a sám si dojedná výši záloh. Konkrétní vyúčtování už si pak zajistí energetická společnost přímo s ním. Takže logicky nebudou zahrnuty ve 4 500,-Kč našeho příkladu.
dodávka teplé a studené vody, tepla,
odvoz a odvádění odpadních vod,
osvětlení společných částí domu,
zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
provoz výtahu,
úklid společných částí domu,
svoz odpadu (někde se malé popelnice vynáší z vnitrobloku domu)

V některých starších bytech se náklady na vodné a stočné a náklady na topení nesledují přesně podle spotřeby jednotlivých bytů, ale podle počtu osob, které v bytě bydlí. Z tohoto důvodu je zapotřebí přesně vědět, kolik lidí bude v bytě ve skutečnosti bydlet. Předejdete tak komplikacím nejen ve vztahu s nájemníky/majiteli, ale i se sousedy.
Při uzavírání nájemní smlouvy je zcela NEZBYTNÉ sepsat předávací protokol, kde bude uveden stav VŠECH měřidel: elektrika, plyn, voda teplá a studená, teplo (tedy i u dálkového ústředního topení opsat stav při odečtu posledním, spotřebu, a stav aktuální, tyto stavy jsou na displeji na každém radiátoru).

§ 2247
(1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2.
(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
(3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.
(4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.
Odpovězeno: 25. prosince 2018, 18:04 hod.

|